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「これから住宅を購入する方に! 次なる疑問「2022 年問 題」とは? ~つきみ野編~」

2021-09-27

「センチュリー21 中央ハウジング中央林間店」がお送りする当タウン情報。 今回のシリーズも引き続き、今後の「不動産取引」を占う上で、大きな「試金 石」となるようなテーマを取り上げてまいります。 要注目のテーマは『これから住宅を購入する方に! 次なる疑問「2022 年問題」 とは?』となっているのですが、昨今の状況に加えてこちらの「2022 年問題」 という衝撃的なワードに驚いている方もいらっしゃるでしょう。 しかし、この「2022 年問題」は、必ずしも「住まいの購入希望者に大きな打 撃を与えるもの」ではありませんので、ひとまずはご安心を。 なおかつ、こちらでご紹介している内容は、あくまで「予想の範疇(はんちゅ う)」でしかありませんので、今シリーズも、皆さまによって「今後の住まい 選びの指針の内のひとつ」としてお楽しみいただければ幸いです。 前半戦ラストの今回は、旧「林間都市」ではない「つきみ野」編をお送りしま す。

「2022 年問題」って一体何? その疑問にお答えします! Vol.4

さて、最初のセクションでは、今回のテーマである「2022 年問題」や、最大
のキーワード「生産緑地」に関する解説をしていきましょう!(「2022 年問題」
や「生産緑地」に興味のある方は、こちらのセクションのみ、対象エリアを問
わずにご覧いただくことをオススメします!)
さて、ある程度「2022 年問題」と「生産緑地」についての解説が出揃った今
回のこのセクションは「生産緑地としての『期限切れ』を迎えたらどうなるの
か?」という部分について、詳しく説明していきましょう。
「生産緑地」では、原則「一度指定されたら30 年間は、その土地で営農(農
業を営むこと)が義務」付けられますが、その他にも以下の条件の場合は「生
産緑地」としての効力を失います。
・その土地の「主たる営農従事者」が亡くなった場合
・その土地の「主たる営農従事者」が何らかの理由により営農を続けられな
い状況に陥った場合
では、仮に「生産緑地」としての効力を失った場合、その土地はどうなるので
しょうか?
基本的に「生産緑地地区」としての効力を失った土地は「属する地方自治体が
農地として買い取る」ことになっています。
しかし、この措置はあくまで「基本」であり、多くの地方自治体では財源など
の理由から「生産緑地を買い取ることが難しい」という状況になります。
このような場合は、地方自治体が中心となって「他の農業従事者へ売却を斡
旋」することになりますが、それでもまだ「買い手がつかない」という事態も
十分にありえます。
実は、このような状況となって初めて「土地所有者が宅地などの転用を行え
る」ようになるのです。
このように「生産緑地を宅地として転用する」までには高いハードルをいくつ
も越えなければなりませんが、このような苦しい状況を補うために、2018 年
(平成30 年)に新たに施行されたのが「改正生産緑地法」です。
この改正法には、以下のような緩和策が盛り込まれています。
・「生産緑地」として必要な面積条件の緩和(500 ㎡以上から300 ㎡以上へ)
・「生産緑地」で営農した作物を利用する直売所やレストランなどの施設建設
が可能になる
・「生産緑地」としての効力がある間に限り「買取申出期間」を10 年間先送
りにできる「特定生産緑地指定制度」が新設される
ただ、これまでも何度かシリーズに登場している「特定生産緑地」という制度
は、この2018 年の改正時に設けられたのですが、ある程度の猶予が取れるよ
うになったとはいえ、後継者不足のなどの問題もあり、いつかは「営農を断念
せざるを得ない」と考えている所有者は少なくないでしょう。
さらに、この「生産緑地」の優遇が外れてしまえば、数百倍とも言われる「宅
地並みの固定資産税」を払う必要が出てきますので、困り果てている所有者や
相続者は「宅地としての転用が可能な第三者に土地を安く売る」他なく、最終
的に「地域全体の地価が下がる要因となる」訳です。
さて、今回はこれぐらいにして、次回以降もさらにこの「2022 年問題」と「生
産緑地」にまつわる話を進めていきますので、こうご期待!


エリア別・「2022 年問題」を踏まえた今後の「住まい購入戦略」とは?

さて、今回の「つきみ野」エリアですが、これまた前回の「南林間」エリア同
様に「駅の東側一部地域に生産緑地と思われる農地が存在」していますよね?
しかし、こちらも「南林間」と同じく、すでに「生産緑地地区」もしくは「特
定生産緑地」となっているため、今回の「2022 年問題」にはあまり影響があ
りません。
ただ、年々後継者が少なくなっている「農業」という分野において考えれば、
一度に広大な地域が「宅地化」するリスクこそ少ないものの、将来的に「宅地
化せざるを得ない」区域が数多く控えているのも困りものでしょう。
そんな「つきみ野」において、今後の「住まい購入戦略」を考えるとすれば「特
に今すぐ回急ぐ必要こそないものの、将来的な資産の目減りを十分に考慮し
た上で『相場よりも高すぎる物件』を避けるべき」でしょう。
購入者にとって一番避けなければならない事態は「相場よりも高く買って、相
場よりも安く売らざるを得ない」なのですから、これまでよりも「先を読みづ
らい時代」であっても、先の先まで見渡した上で決断せねばいけませんね。


エリア別・「生産緑地」に対する傾向と対策 〜つきみ野編〜

このセクションでは、「生産緑地に対する傾向と対策」と題して、このエリア
での「生産緑地」にまつわるお話を進めてまいりましょう。
前回の「南林間」エリアと同様に、駅の東側の一部に「農地」が集中している
ため、この「つきみ野」エリアも「2022 年問題」及び「生産緑地」に関する
影響が多いと感じる地域です。
ただ、前述した「改正生産緑地法」などの緩和策のおかげで、一度にすべてが
「宅地化する」といった最悪のケースは避けられそうです。
とはいえ、元々このエリアは「閑静な住宅街が人気」となっているエリアです
ので、以前から「つきみ野に移住するチャンス」を狙っていた人は、今回の
「2022 年問題」はその夢が叶うきっかけとなる状況かもしれません。
そして、そんな人達にこそ考慮してほしい部分が「仮に生産緑地が宅地化され
たとしても、そのほとんどが『駅から遠く離れている』ため、決して住環境に
優れているわけではない」という点です。
Google マップなどのアプリで、この「つきみ野」エリアの「生産緑地」が集
中している区域を見てみると、隣接する「東京都町田市」との境となる「境川」
にほど近い環境であり、隣駅「南町田グランベリーパーク駅」との「ちょうど
真ん中」あたりになることが分かるはずです。
この辺りの地元住民は、元々日常生活の足が「車」という人が多いので、同様
のライフスタイルを許容できる方でなければ、住むのにはなかなか難しいの
ではないでしょうか?


まとめ:これからの「つきみ野」での「住まい選び」とは?

さて、シリーズ初回も最後のセクションとなりましたが、このセクションでは
「これからのこのエリアでの住まい選び」に関するまとめをお送りします。
結論から先に言うと、「つきみ野」エリアでの今後の「住まい選び」は、前セ
クションでもご紹介した通り「車での移動中心となる生活を許容できる人で
なければ、長く住み続けるのは難しいかも?」といえます。
すでに前述していますので、改めて理由を説明する必要はないでしょうが、ま
だお子さんが小さいご家族などにとってみれば、かなり大きな問題となり得
ますよね?
エリア直前で分岐しているとはいえ、周辺地域の大動脈として名高い「国道16
号線」譲りの交通量を誇る「県道56 号線」がすぐ近くに控えていますから、
やはり「お子さんの独り歩きに肝を冷やす」事態は避けたい所。
少なくとも今後数年は、周辺の相場よりも安い物件が、時たま出てくることも
あるでしょうが、安易に飛びつこうとせず、まずは私たちプロの手を遠慮なく
使ってくださいね?
さて、早くも前半戦のラストを飾る「つきみ野」編はいかがでしたか?
このエリアでお住まいを探している方はお気軽に当店までご相談ください。


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