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「これから住宅を購入する方に! 次なる疑問「2022年問題」とは? ~南林間編~」

2021-09-27

「センチュリー21中央ハウジング中央林間店」がお送りする当タウン情報。 今回のシリーズも引き続き、今後の「不動産取引」を占う上で、大きな「試金石」となるようなテーマを取り上げてまいります。 要注目のテーマは『これから住宅を購入する方に! 次なる疑問「2022年問題」とは?』となっているのですが、昨今の状況に加えてこちらの「2022年問題」という衝撃的なワードに驚いている方もいらっしゃるでしょう。 しかし、この「2022年問題」は、必ずしも「住まいの購入希望者に大きな打撃を与えるもの」ではありませんので、ひとまずはご安心を。 なおかつ、こちらでご紹介している内容は、あくまで「予想の範疇(はんちゅう)」でしかありませんので、今シリーズも、皆さまによって「今後の住まい選びの指針の内のひとつ」としてお楽しみいただければ幸いです。 今回は、前半戦の三番手が定位置となった感のある「南林間」編をお送りします。

「2022年問題」って一体何? その疑問にお答えします! Vol.3

さて、最初のセクションでは、今回のテーマである「2022年問題」や、最大のキーワード「生産緑地」に関する解説をしていきましょう!(「2022年問題」や「生産緑地」に興味のある方は、こちらのセクションのみ、対象エリアを問わずにご覧いただくことをオススメします!)

さて、前回までで「2022年問題」とそのカギになる「生産緑地」に関しては、ほぼ内容を理解してもらえたかと思いますが、今回は「生産緑地に課せられる、さまざまな義務や優遇措置」についてお送りします。

「宅地」としての評価に比べ、およそ数百分の一にもなる「農地としての固定資産税」を筆頭に、この「生産緑地」にはさまざまな優遇措置がありますが、そのひとつが「相続税の納税猶予」でしょう。

これは「生産緑地」となっている土地を、所有者からの遺贈・相続などにおいて取得した場合、「引き続き農業を行う」という条件で「一部相続税の納税猶予」が行われる、というものです。

もちろん、猶予されるのは「相続税すべて」ではなく、猶予の対象となる額は以下の式によって算出することができます。

「農地ではない通常の評価額」−「農地としての評価額」=「猶予される額」

ここでは「評価額」という言葉が出てきていますが、これは「課税する際に対象となる財産を評価するための基準」であり、国から公示されるものです。
(農地ではない通常の評価額は、ほぼすべてが「宅地として算出した時の評価額」だと考えてください)

この猶予措置は、かなり大きな意味を持ちますが、注意してほしいのは「免除ではなく猶予」だという点です。

しかも、ある条件において、この「猶予期間」は「打ち切り」となる場合があるのですが、その条件は以下の通りとなります。

・「生産緑地」を譲渡する、貸す、他の用途へ転用するなどした場合
・猶予された相続税が免除される前に、相続された人が農業をやめた場合
・一定期間ごとに必要となる「継続届出書」の提出を怠った場合

さらに、仮に「打ち切り」となった場合は「相続時にさかのぼって課税される」という大きなリスクがあるため、ある意味「生産緑地に課せられた義務」と見ることもできますね。

この流れで続いて「生産緑地に課せられたさまざまな義務」も簡単にご紹介しておきましょうか。

・「生産緑地」は必ず「農地等として管理」しなければならない
・「生産緑地」は、必ずその旨を「掲示」しなければならない
・「生産緑地」には「建築物やその他工作物の造成など」をしてはいけない
(一部例外あり)

このように「生産緑地」は、圧倒的な税制の優遇が約束される反面、さまざまな「義務・成約」が課される「諸刃の剣」だと捉えることもできますね。

さて、今回はこれぐらいにして、次回以降もさらにこの「2022年問題」と「生産緑地」にまつわる話を進めていきますので、こうご期待!


エリア別・「2022年問題」を踏まえた今後の「住まい購入戦略」とは?

さて、今回の「南林間」エリアですが、これまで当シリーズでご紹介してきたエリアとは異なり「エリア内の一部地域に生産緑地と思われる農地が存在」していますよね?(主に駅の東側に集中している)

ただ、これらの多くはすでに「生産緑地地区」もしくは「特定生産緑地」となっているため、今回の「2022年問題」にはあまり影響がありません。

しかし、前述した通り、これら「生産緑地」の維持には、多くの制約が課せられていたり、「特定生産緑地」の場合、猶予期間の「10年間」が過ぎる「2032年」には再度「指定外れ」の危険性があったりするため、10年以上の長期的に見れば「購入後の資産価値が下がる」可能性もあるでしょう。

そんな「南林間」において、今後の「住まい購入戦略」を考えるとすれば「急激にエリア全体の地価が下がることはないが、今後の生き残り競争が激化する飲食店が多い街である、という部分も視野に入れて考慮する」必要があるでしょう。

ワンポイントアドバイスとしては「このエリアにおいて、必要以上に価格帯の高い住宅を購入するのはリスクが高い」となりますね。


エリア別・「生産緑地」に対する傾向と対策 〜南林間編〜

このセクションでは、「生産緑地に対する傾向と対策」と題して、このエリアでの「生産緑地」にまつわるお話を進めてまいりましょう。

前述した通り、この「南林間」エリアでは、駅の東側の一部に「農地」が集中しているため、他のエリアと比べても「2022年問題」及び「生産緑地」に関する影響が多いと感じる地域です。

もちろん「生産緑地法」の趣旨に則った「都市部の農地の保全」という面では、非常に優秀なエリアだといえますが、今後の街の発展、という面で見ると「大きなリスク」だともいえるでしょう。

なおかつ、ここ数年のこのエリアは、これまでの「エリアの顔」的存在であった「駅前の飲食店群」が「コロナ禍」の影響で「時短営業や酒類販売の禁止」を強いられ、非常に厳しい状況を迎えています。

であれば、このような状況の中では、むしろ「生産緑地などの問題は後回し」にされる可能性が高いですし、逆に「急速な都市化が進むはずもない」こともあって「生産緑地のリスクは他のエリアよりも抑えられている」と考えることもできるのです。

この状況が吉と出るか凶と出るか。
ほぼ「神のみぞ知る」といった状況ですが、願わくば、かつての活気に溢れた「南林間」をもう一度歩いてみたい、と思うのは筆者だけではないハズです。


まとめ:これからの「南林間」での「住まい選び」とは?

さて、シリーズ初回も最後のセクションとなりましたが、このセクションでは「これからのこのエリアでの住まい選び」に関するまとめをお送りします。

結論から先に言うと、「南林間」エリアでの今後の「住まい選び」は「2022年問題よりも重視すべき大きな影響があるため、さまざまな点を踏まえて熟慮すべき!」といえます。

その理由は、ここまでの説明の中で皆さんもすでにお分かりでしょう。

ただ、駅の西側を占める「宅地や戸建て、マンション物件」においては、若干の「資産価値の低下」こそ懸念されるものの、あまり大きな影響はないと思われます。(地価や不動産が高水準だった時期に購入した方にとっては、何らかの対策が必要かもしれませんが)

そして、このエリアにおいては「生産緑地の宅地化における地価低下」よりも今後、さらに表面化していく「空き家・空きテナント問題」が大きな懸念材料だといえます。

ひょっとすると、このエリアにおいては「農地の宅地化」よりも「空き家・空きテナントの宅地化」の例の方が多くなるかもしれませんよ?


さて、シリーズ早くも第3弾!の「南林間」編はいかがでしたか?
このエリアでお住まいを探している方はお気軽に当店までご相談ください。


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