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エリア内の建物を売却・相続するなら? 〜南林間編〜

2023-09-28

長期間にわたり好評連載中!「センチュリー21中央ハウジング中央林間店」の『タウン情報』新シリーズでは「エリア内の建物を売却・相続するなら?」と題し、住まいの売却・相続に関するさまざまな基礎知識やエリア別の特色、知っておいた方が良いトピックなどをご紹介していきましょう。 住まいの購入は、おそらくほとんどの方が「生涯に一度の機会」となるでしょうが、同様にこれまで苦楽をともにしてきた住まいを売る、もしくはご家族から相続するという機会も一度きりのものとなるでしょう。 当然、購入時と同様に、不動産の売却や相続においては、さまざまなルールや流れ、独特の所作や手続きなどがありますので「数多く経験して慣れる」という常套手段も使えませんので、ここで少しでも有利になるような知識を仕入れていただければ幸いです。 お待ちかねのシリーズ第三回は「南林間」編をお送りします!

改めて知っておきたい!「不動産売却の流れ」 Vol.③ 物件現地調査

ここでは本シリーズ全8回を通じて「不動産売却の一般的な流れ」を皆さんにご紹介していきたいと思うのですが、今回は媒介契約締結前の山場となる「物件現地調査」についてお話していこうと思います。

こちらの「物件現地調査」ですが、実はその前段階で物件に関する「事前調査」を行い、権利関係や法律・法令上の制限や利用可能な設備などを調べた上で「実際の建物がそれらの内容に沿っているか?」を調べることを主な目的としています。

また、マンション物件の場合は、管理組合や管理会社に管理形態や修繕積立金、物件の使用規約などを事前に確認しておき、現地調査で答え合わせをしつつ、実際に見てみないとわからない部分などを確認するようになっています。

さらに、現地調査には「中古物件にとって生命線とも言える建物の劣化・損耗状態を確認する」という非常に重要な役割もあります。

その他、図面や写真だけでは絶対にわからないであろう「物件や敷地の環境を浮き彫りにする」という目的もありますが、その際どんな点が重要となるのか?を把握しておきたいと考えている方のために、以下に「現地調査の際にチェックされる可能性があるポイント」をまとめてみました。

【境界(筆界)の確認】
基本的に建物や敷地・土地は、「境界石」という石によって区切られているのですが、現地調査の際は境界石を探し出し、測量図に記されている寸法との差異がないかを確認する必要があります。

ただ、境界石がない、もしくは見つからないというケースも多々あり(隣の敷地にあるというケースもあります)、そういう場合は詳細な「現況測量」を行うことも少なくないようです。

【敷地の地勢や確認】
「地勢」とは、対象となる土地や敷地がどのような状態にあるかを表す言葉ですが、いくつか例を挙げるなら、

・平坦地
・傾斜地
・段差のある土地(敷地が接している道に対して高低差がある場合も)

という所が一般的です。

【建物の状態やライフライン設備の確認】
売却する物件の状態だけでなく、付随するライフライン設備も現地調査で必ず確認するポイントのひとつです。

長く住んでいた物件であれば、それなりに修繕が必要な箇所があるかも知れませんし、今後も購入者が安心して住むために不可欠なポイントですので、現地調査にてしっかり確認しておくべきでしょう。

【近隣の嫌悪施設などの確認】
当然ながら、現地調査でなければ、近隣に嫌悪施設があるのか、ないのか、あるとすればどれぐらい距離があるのか確認できないでしょう。

仮に不備があれば、必ずと言っていいほど購入者とのトラブルにつながる重要なポイントですので、現地調査の際にチェックされる可能は非常に高いと言えます。


いつもの通り本シリーズでは、毎回冒頭こちらのセクションで「不動産売却の流れ」についてご紹介していきますので、興味の湧いた方はエリアに関係なくお付き合いいただけると幸いです。


南林間エリアの「不動産を売却」する場合

では、今回のエリアである南林間の不動産を売却する際に、知っておくと得するかもしれない情報をいくつかご紹介していきましょう。

こちらの南林間では「エリア全体で見ると、戸建て、マンション物件共にバランス良く存在しているが、駅周辺には店舗なども多く築年数も古いものが中心となっている」と考えられます。

もちろん例外もありますが、駅前を中心に「古い街並み」であることは否めませんので、売却成立までにある程度の労力が必要になるかもしれません。

また、旧「林間都市計画」の名残りとして、駅前周辺は一部で少々複雑な区画整理がされているため、前述した「隣地との境界」が重要になってくる場合もあるかもしれません。(敷地の接道面が斜めになっているなど)

ただし、駅から離れると、かつての区画整理によってほぼ「碁盤の目」のように建物や敷地が配置されていますので、買い手によってはこちらの方が好まれる傾向にあるようです。


南林間エリアの不動産を相続するなら?

続いては、もしあなたがこの「南林間エリアに存在する不動産」を相続する立場となったなら、覚えておくとためになる情報をいくつかご紹介しましょう。

この南林間エリアも、かつて「林間都市」というコンセプトの元で開発が行われた旧「林間都市」の一角であり、全体的に言うなら「古い建物が多く存在している地域」となります。

そのため、前回も登場した「固定資産税」の面では、他のエリアよりも相続後の出費が抑えられる可能性が高く、オトクなエリアという見方もできます。

しかし、形あるものいつかは壊れたり、修理が必要となったりするもので、当然ながら住まいにもその言葉は当てはまります。

ですので、相続した物件が固定資産税の面ではオトクであっても、修繕が必要となり、その度に費用がかかるのであれば、長期的に見て「維持費がバカにならない」ということもあるでしょう。

また、前回の「東林間編」でも登場したポイントですが「エリア特有の店舗付き物件」の扱いにも注意が必要です。

この南林間は、古くから飲食店が盛んな地域であり、特にこの数年間は、今もなお世界的な影響が続いている「コロナ禍」のあおりを食って、厳しい経営を余儀なくされていました。

ですので、ご家族が経営していた飲食店部分を閉め、住宅として住み続けている物件を相続するなど、可能性は低いですが決してゼロではないのです。

これらのような店舗付き物件は、通常の住宅に比べると、自由に活用するには少々難易度が高い特殊な物件ですので、そのような物件を相続する可能性がある方はその点もしっかり考慮してくべきでしょう。

さて、いよいよ最後のセクションへ!


それでも「南林間に住み続ける」という選択肢

最後のセクションは、今回のテーマである「南林間の不動産を売却する」にも関連する話題として、あえて「これからも南林間に住み続ける」という選択肢を選ぶメリットをご紹介できればと思います。

現在当ブログを読んでいるあなたは、ひょっとすると南林間エリアの不動産を処分しようと検討している真っ最中かも知れません。

ですが、

・駅周辺は少しずつ人通りが戻ってきており、復調の兆しがある
・多くの常連を抱える飲食店がエリア内に少なからず存在している
・駅から離れると非常に静かで落ち着いた暮らしが実現できる

という希望を住まいに求めている方であれば、可能な限り売却後も南林間に住み続けることをオススメしたいと思います。


シリーズ第三回「南林間」編はいかがでしたか?
このエリアでお住まいを探している方はお気軽に当店までご相談ください。


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